Condòmini in conflitto: la base della negoziazione

Condomini in conflitto: la base della negoziazione

La lite in condominio è certamente un aspetto in grado di incidere in modo significativo sulla qualità della vita della piccola comunità da esso rappresentata.

In fondo parliamo di famiglie e di persone che vivono all'interno di uno stesso edificio, di uno stesso contesto ambientale. Insomma, all'interno di un gruppo organizzato con regole, diritti e doveri.

Ciascun condòmino è rappresentante non solo di se stesso, bensì spesso delle esigenze della propria famiglia, ovvero, in poche parole, di un'ulteriore micro-comunità (anch'essa organizzata e con una propria specifica cultura, spesso completamente diversa da quella di tutte le altre).

La famigliavive in una struttura specifica, un'unità immobiliare che non è semplicemente una porzione di edificio, bensì una “casa”, ovvero un nucleo di identità forte connotato da un deciso senso di appartenenza e di “proprietà”, con tutti i valori affettivi del caso (e, spesso, indipendentemente dal possesso vero e proprio dell'abitazione).

Quando tutte queste variabili interagiscono cercando di trovare quieto vivere, il conflitto rischia di emergere con una certa facilità, soprattutto laddove alcuni interessi contrastanti vanno ad incidere su spazi o regole da condividere.

Ma quali sono le precondizioni che possono generare l'esigenza di una negoziazione?

1. la presenza di soggetti diversi, con obiettivi diversi, interessi non coincidenti, valori non necessariamente condivisi (anche di natura culturale)
   
2. una relazione di interdipendenza tra di essi, per cui è la cooperazione ad un fine comune che agevola il raggiungimento di un obiettivo
   
3. la presenza di un disaccordo per cui, nonostante essi sappiano di dover collaborare, non riescono a trovare soluzioni che distribuiscano in modo adeguato il beneficio derivante da un accordo.

In un prossimo contributo, vedremo come la negoziazione sia soggetta ad un numero notevole di variabili, verso le quali ciascun condòmino dovrebbe sviluppare adeguata competenza, soprattutto in scenari multiculturali.

per Condominio Low Cost
Dr Fabio Ciuffini

Psicologo

www.psicologoalavoro.blogspot.it
ciuffinifabio@gmail.com

Selezioniamo Imprese alle quali affidare incarichi

Nella ricerca continua di servizi che rispecchino lo standard del miglior rapporto qualità/prezzo stiamo selezionando imprese alle quali affidare incarichi per i condomini amministrati.

Il nostro punto di forza è quello di delegare, ai condòmini amministrati, la scelta di imprese alle quali affidare i lavori nei condomini. Tutto questo nell'ottica della più assoluta trasparenza. 

Capita però che i condòmini, in virtù della più assoluta fiducia nei nostri confronti,  ci deleghino per la scelta delle imprese.

A tutte le imprese che, nel corso del tempo, si sono rivolte a noi per ottenere incarichi le cose che abbiamo richiesto sono state:

1. economicità 
2. serietà
3. competenza
4. lealtà
5. trasparenza

L'obiettivo di Condominio Low Cost non è quello di ottenere provvigioni (capirete l'eufemismo) dai fornitori ma è quello di ottenere sconti per poi retrocedere integralmente il vantaggio alle famiglie che vivono in condominio.

Con questo sistema siamo in grado di ottenere 2 risultati importanti:

1. Aiutare le famiglie a contrastare crisi e recessione
2. Dare opportunità di lavoro alle aziende in difficoltà

E' diffamazione apporre negli spazi condominiali la lista dei condomini morosi

Una sentenza della Corte di Cassazione (28 agosto – 26 settembre 2014 n. 39986) ha condannato per diffamazione un amministratore che aveva affisso al portone del condominio i nominativi dei condòmini morosi.

Questa condotta, nonostante l’effettiva morosità delle persone inserite in elenco, è stata ritenuta diffamante da parte dei Supremi Giudici poiché, si legge in sentenza, “non vi è alcun interesse da parte di terzi alla conoscenza di quei fatti, anche se veri“.

Per quanto riguarda l’elemento soggettivo, la Corte osserva che “ai fini dell’integrazione del delitto di diffamazione è sufficiente il dolo generico, che può assumere anche la forma del dolo eventuale, ravvisabile laddove l’agente faccia consapevolmente uso di parole ed espressioni socialmente interpretabili come offensive.

Liti condominiali. Competente il giudice di pace

Competente per liti e le controversie condominiali è il Giudice di Pace.  

Il Giudice di Pace è competente, qualunque ne sia il valore, per :

• cause relative alla misura e alle modalità di uso dei servizi di condominio di case;
• cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili che superino la normale tollerabilità;
• cause relative ad apposizione di termini;
• osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi.

Qualora la controversia riguarda se un condomino abbia o meno diritto di usare una cosa o un servizio comune, il giudice competente va individuato in base al valore della causa che non può essere superiore a 5 mila euro se oggetto della controversia riguarda beni mobili, altrimenti la competenza è del Tribunale.

Se il valore della controversia non supera 1100 euro le parti possono stare in giudizio personalmente senza l'ausilio o la rappresentanza di un avvocato.

Le spese della causa sono ripartite in base ai millesimi, a meno che non sia diversamente dispostoed è facoltà di ogni condòmino dissociarsi dalle spese della lite condominiale. 

Il comdòmino che intende dissociarsi deve comunicare il proprio dissenso,entro trenta giorni dalla delibera assembleare 

CONDOMINIO. Amministratore subito le consegne altrimenti può essere accusato di appropriazione indebita

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Dopo una diffida si può chiedere un provvedimento d’urgenza per ottenere la documentazione.

Accade frequentemente che l'amministratore uscente temporeggi nella restituzione della documentazione con conseguenze spesso deleterie per il condominio. Si pensi ad esempio all'impossibilità di pagare utenze,   fornitori o la polizza del fabbricato. 

L'articolo 1129 del Codice civile nella “nuova versione” precisa che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

E' giusto precisare che nei casi in cui l'amministratore sia iscritto a un Albo Professionale riconosciuto (Commercialisti, Avvocati, Geometri, ecc.), le resistenze nella restituzione di quanto dovuto vengono risolte con l'intervento degli Organi preposti all'interno dell'Ordine Professionale di appartenenza.

Altra questione si prospetta nel caso in cui l'amministratore uscente, non iscritto ad Albi Professionali riconosciuti,  non accolga l'invito,  bonario o meno, dell'amministratore entrante.

In questo caso il ricordo a un  legale è inevitabile. Tale ricorso può essere fatto sia dall'amministratore entrante che dai singoli condòmini. Il legale incaricato chiederà al Tribunale competente di emettere un provvedimento di urgenza ex art. 700 del Codice di Procedura Civile affinché venga condannato l'amministratore alla immediata consegna dei documenti.

Bed and Breakfast in condominio. Per l'apertura non serve l'autorizzazione dell'assemblea.

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che per aprire un Bed and Breakfast, o un’attività di affittacamere,  in un condominio non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. 

Nella decisione viene precisato che è possibile avviare le attività di cui sopra perché le stesse non arrecano pregiudizio agli altri condomini.

Tra l'altro l’apertura dell’attività di Bed and Breakfast all’interno di un condominio non obbliga ad apportare una variazione della destinazione d’uso. 

Sempre per la Cassazione,  le attività di Bed & Breakfast e di affittacamere,  non implicano un utilizzo diverso degli immobili rispetto alle civili abitazioni. I giudici hanno infatti ricordato come i giudici di merito avevano anche evidenziato come la destinazione d’uso a “civile abitazione” sia proprio un presupposto per poter svolgere in appartamento un’attività di Bed and Breakfast.

Ma ancora più importante è che non si ritiene che tali attività possano arrecare danni agli altri condomini, quindi chiunque sia in possesso di un appartamento situato all’interno di un condominio può decidere di affittarlo senza che l’assemblea condominiale possa impedirlo o vietarlo a monte. 

Eventuali divieti o sanzioni previsti dal regolamento condominiale sono da considerarsi nulli, con un’unica eccezione: il caso in cui si possa dimostrare mediante prove concrete che le persone che sono ospiti del Bed and Breakfast arrechino danni materiali o immateriali al condominio e/o ai condomini. Solo in questo caso può essere richiesta la chiusura del B&B.

CONDOMINIO: Convocazione Assemblea

La  legge 220/2012 (riforma del condominio) ha precisato le modalità con cui deve essere convocata l'assemblea di condominio.

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. 

E' del tutto evidente che l'avviso di convocazione deve avere la forma scritta, escludendo pertanto l'avviso orale. Questo per avere prova del contenuto della comunicazione.

L'avviso di convocazione si caratterizza come «atto unilaterale recettizio», cioè acquista efficacia solo se arriva a conoscenza del destinatario, e che spetta al condominio (amministratore) provare questo fatto. Sono pertanto incluse altre forme non specificatamente indicate nella riforma del condominio.

In caso di contestazione potrebbe essere sufficiente dimostrare che il condòmino, usando la normale diligenza, avrebbe potuto conoscere la convocazione dell'assemblea e il condominio (o l'amministratore) ha pertanto esaurito il proprio compito, anche se l'avviso è stato inviato con forme diverse da quelle indicate dalla legge (articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile).

Segnaliamo però che con la sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, il Tribunale di Genova ha annullato una delibera assembleare in seguito alla richiesta di due condomini, ricordando che la convocazione via e-mail non è consentita dall’art. 66 disp. att. c.c., a differenza della posta elettronica certificata, utilizzabile però soltanto se sia il mittente che il destinatario siano titolari di una casella PEC. 

E' del tutto probabile che l'amministratore non sia riuscito a dimostrare l'avvenuta consegna della comunicazione.