Attenzione: il debito dei condòmini morosi si prescrive in cinque anni.

Il debito per quote condominiali non versate si prescrive in 5 anni e pertanto se l'amministratore non si attiva il credito del condominio può diventare inesigibile.Una sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 513/2009) ha sancito che i saldi passivi inseriti in bilancio e approvati dall'assemblea costituiscono titolo per richiedere, ed ottenere, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condòmino moroso.

Affinché il credito del condominio non si prescriva è indispensabile che l'amministratore metta periodicamente in mora, con lettera raccomandata, il condòmino in difetto con i versamenti o in alternativa si attivi con un'azione legale mirata.

Il revisore condominiale: quando nominarlo e come

La figura del revisore che verifichi la contabilità del condominio è stata introdotta con la legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari.

La nomina di un revisore è auspicabile nei casi in cui :

1. l'amministratore uscente non abbia redatto il bilancio consuntivo o non abbia tenuto la contabilità dell'esercizio;
2. si rende necessaria una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore in carica.

La revisione deve essere affidata a un professionista abilitato (commercialista revisore contabile) affinché la revisione abbia valore peritale utilizzabile anche in giudizio.

L'attività del revisore sarà quella, dopo le opportune verifiche,  di una presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata, perché mancante o perché irregolare.  

Condominio: SITUAZIONE PATRIMONIALE. Non sono ammessi sbilanci

La situazione patrimoniale deve rispecchiare l'effettiva consistenza del patrimonio condominiale alla data specificata.

Lo stato patrimoniale è composto da:

ATTIVITA'

• Crediti verso condòmini (importi che i condòmini devono versare);
• Crediti verso terzi;
• Anticipi verso terzi;
• Quote a credito verso condòmini (rate versate con data di competenza antecedente);

PASSIVITA'

• Debiti verso condòmini (importi per i quali i condòmini sono a credito nei confronti del condominio;
• Debiti verso terzi;
• Anticipi da terzi;
• Quote a debito verso condòmini ( rate versate con competenza successiva);

La situazione patrimoniale non può terminare con un avanzo o un disavanzo poiché ad ogni operazione che genera aumento o diminuzione di attività se ne contrappone sempre una identica e opposta.

Esempio:

• PAGAMENTO DI UN FORNITORE

Tra le attività avremo una diminuzione di banca o cassa mentre tra le passività avremo una diminuzione dei debiti verso terzi.

Se nella situazione patrimoniale c'è uno SBILANCIO (avanzo o disavanzo) vuol dire che c'è un errore o qualcosa che non torna.

ERRORI PROBABILI:

• I saldi iniziali di banca, cassa , ecc. sono sbagliati;
• I saldi dell'esercizio precedente non sono corretti;
• Giroconti fuori gestione senza adeguata operazione in contropartita;
• Uscite/Entrate di cassa o banca senza conto di contropartita !!!!!

Badanti condivise in Condominio

Le badanti condivise dal condominio sono così definite dal “Contratto collettivo nazionale per dipendenti di proprietari di fabbricati”.

Un metodo vincente per combattere le onerose spese che servono per regolarizzare e retribuire una badante.

In tempo di crisi e recessione la condivisione diventa una necessità primaria.

Il costo di una badante si aggira intorno ai 1000-1500 euro mensili. Spesa difficile da sostenere ma che però può essere abbattuta assumendo una badante di condominio.

Le famiglie di un condominio in cerca di una badante possono assumere la stessa persona in condivisione 

L’introduzione della badante di condominio accontenta sia le famiglie che le lavoratrici.

 

 

CONDOMINIO. Amministratore subito le consegne altrimenti può essere accusato di appropriazione indebita

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Dopo una diffida si può chiedere un provvedimento d’urgenza per ottenere la documentazione.

Accade frequentemente che l'amministratore uscente temporeggi nella restituzione della documentazione con conseguenze spesso deleterie per il condominio. Si pensi ad esempio all'impossibilità di pagare utenze,   fornitori o la polizza del fabbricato. 

L'articolo 1129 del Codice civile nella “nuova versione” precisa che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

E' giusto precisare che nei casi in cui l'amministratore sia iscritto a un Albo Professionale riconosciuto (Commercialisti, Avvocati, Geometri, ecc.), le resistenze nella restituzione di quanto dovuto vengono risolte con l'intervento degli Organi preposti all'interno dell'Ordine Professionale di appartenenza.

Altra questione si prospetta nel caso in cui l'amministratore uscente, non iscritto ad Albi Professionali riconosciuti,  non accolga l'invito,  bonario o meno, dell'amministratore entrante.

In questo caso il ricordo a un  legale è inevitabile. Tale ricorso può essere fatto sia dall'amministratore entrante che dai singoli condòmini. Il legale incaricato chiederà al Tribunale competente di emettere un provvedimento di urgenza ex art. 700 del Codice di Procedura Civile affinché venga condannato l'amministratore alla immediata consegna dei documenti.

Bed and Breakfast in condominio. Per l'apertura non serve l'autorizzazione dell'assemblea.

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che per aprire un Bed and Breakfast, o un’attività di affittacamere,  in un condominio non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. 

Nella decisione viene precisato che è possibile avviare le attività di cui sopra perché le stesse non arrecano pregiudizio agli altri condomini.

Tra l'altro l’apertura dell’attività di Bed and Breakfast all’interno di un condominio non obbliga ad apportare una variazione della destinazione d’uso. 

Sempre per la Cassazione,  le attività di Bed & Breakfast e di affittacamere,  non implicano un utilizzo diverso degli immobili rispetto alle civili abitazioni. I giudici hanno infatti ricordato come i giudici di merito avevano anche evidenziato come la destinazione d’uso a “civile abitazione” sia proprio un presupposto per poter svolgere in appartamento un’attività di Bed and Breakfast.

Ma ancora più importante è che non si ritiene che tali attività possano arrecare danni agli altri condomini, quindi chiunque sia in possesso di un appartamento situato all’interno di un condominio può decidere di affittarlo senza che l’assemblea condominiale possa impedirlo o vietarlo a monte. 

Eventuali divieti o sanzioni previsti dal regolamento condominiale sono da considerarsi nulli, con un’unica eccezione: il caso in cui si possa dimostrare mediante prove concrete che le persone che sono ospiti del Bed and Breakfast arrechino danni materiali o immateriali al condominio e/o ai condomini. Solo in questo caso può essere richiesta la chiusura del B&B.

CONDOMINIO: Convocazione Assemblea

La  legge 220/2012 (riforma del condominio) ha precisato le modalità con cui deve essere convocata l'assemblea di condominio.

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. 

E' del tutto evidente che l'avviso di convocazione deve avere la forma scritta, escludendo pertanto l'avviso orale. Questo per avere prova del contenuto della comunicazione.

L'avviso di convocazione si caratterizza come «atto unilaterale recettizio», cioè acquista efficacia solo se arriva a conoscenza del destinatario, e che spetta al condominio (amministratore) provare questo fatto. Sono pertanto incluse altre forme non specificatamente indicate nella riforma del condominio.

In caso di contestazione potrebbe essere sufficiente dimostrare che il condòmino, usando la normale diligenza, avrebbe potuto conoscere la convocazione dell'assemblea e il condominio (o l'amministratore) ha pertanto esaurito il proprio compito, anche se l'avviso è stato inviato con forme diverse da quelle indicate dalla legge (articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile).

Segnaliamo però che con la sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, il Tribunale di Genova ha annullato una delibera assembleare in seguito alla richiesta di due condomini, ricordando che la convocazione via e-mail non è consentita dall’art. 66 disp. att. c.c., a differenza della posta elettronica certificata, utilizzabile però soltanto se sia il mittente che il destinatario siano titolari di una casella PEC. 

E' del tutto probabile che l'amministratore non sia riuscito a dimostrare l'avvenuta consegna della comunicazione. 

Condominio. Fondo cassa illegittimo se non c'è finalità specifica

La riforma del condominio ha stabilito l’obbligo, per l’assemblea di deliberare la costituzione di un fondo cassa straordinario per far fronte solo e unicamente a futuri interventi di manutenzione straordinaria.

La finalità del fondo è quella di poter fare fronte a situazioni di emergenza nel caso si rendessero necessari lavori straordinari urgenti o se ci fossero condòmini morosi o in ritardo con il versamento delle quote.

Nessun'altro utilizzo può essere fatto con le somme destinate al fondo di cassa straordinario come ad esempio opere o lavori futuri non deliberati dall'assemblea di condominio.

Se la gestione annuale del condominio si conclude con un residuo attivo l’assemblea è libera di decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza come segue: 

•  ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi; 
• oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o a interventi straordinari; 

QUORUM NECESSARIO PER DELIBERARE: 

A seconda che il fondo sia destinato per opere di ordinaria o straordinaria amministrazione il quorum necessario per assumere la relativa delibera o sciogliere il fondo sarà diverso.

• Ordinaria amministrazione:  è sufficiente 1/3 dei millesimi e della maggioranza degli intervenuti;
• Straordinaria amministrazione: almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza di coloro che partecipano all’assemblea;

ATTENZIONE:

Precisare con esattezza la destinazione del fondo, poiché  il condòmino,  in regola con i versamenti  e con le quote del fondo cassa,  che deve vendere la propria abitazione,  dovrà decidere al momento del rogito  in capo a chi, tra acquirente e venditore, passa la titolarità della quota di fondo.

Infiltrazioni d’acqua dal tetto condominiale. Risarcimento del danno per mancata locazione

Una sentenza del Tribunale di Livorno ha stabilito che il proprietario di un appartamento locato, reso inagibile dalle infiltrazioni di acqua piovana dal tetto condominiale,  ha diritto ad essere risarcito nel caso in cui l'inquilino abbandoni l'appartamento danneggiato o nel caso in cui, a causa dei suddetti danni, risulti impossibile locare l'abitazione.

Il risarcimento per i danni dovuti all’infiltrazione sarà proporzionato ai giorni in cui non è stato possibile godere dell’appartamento allagato.

Ad esempio: Il giudice dovrà valuterà la spesa che ha dovuto sostenere il titolare dell’immobile per una camera di albergo o un’abitazione d’emergenza, oltre ovviamente ai disagi conseguenti.

So potrà richiedere anche l’indennizzo per i danni ai mobili, all’intonaco danneggiato, ecc.

 

La responsabilità per i danni provenienti dalle parti comuni dell’edificio è sempre del condominio. 

Condominio: Obbligo delle valvole termostatiche per i radiatori

Entro il 31 dicembre 2016 tutti i cittadini che abitano in condominio con impianto di riscaldamento centralizzato dovranno installare sui termosifoni della propria abitazione i contabilizzatori di calore e le valvole termostatiche.

I contabilizzatori permetteranno di quantificare il reale consumo mentre le valvole termostatiche permetteranno una suddivisione omogenea del calore nelle diverse stanze dell'abitazione e faranno spegnere i radiatori una volta raggiunta la temperatura impostata.

Da una simulazione fatta da "Il Sole 24 Ore" sembra che per un appartamento di 80 metri quadrati con installati 6 radiatori si dovrà spendere  mediamente € 1.055 circa per l’installazione delle valvole e per il conseguente adeguamento delle pompe di circolazione dell’impianto condominiale trasformato da portata fissa a variabile (importo complessivo, tra l’altro, già scontato addirittura del 65% grazie all’ecobonus disponibile fino al 31 dicembre 2015, da spalmare nella dichiarazione dei redditi per 10 anni).

Inoltre tutti gli interessati dovranno rivedere i sistemi su cui si basavano i vecchi conteggi per la ripartizione delle spese condominiali, procedendo con l’adeguamento delle nuove tabelle di ripartizione affrontando pertanto ulteriori spese. 

Sanzioni tra i 500 e i 2.500 euro per chi non si adegua per tempo. 

CONDOMINIO: Ecco le Regole per viverci bene.

Vivere, o meglio convivere,  in condominio spesso non è semplice e i motivi di attrito e discussione sono all'ordine del giorno.

I nostri professionisti, nella lunga esperienza maturata, hanno dovuto affrontare tantissime questioni e problematiche.

Molti conflitti sono stati risolti senza dover ricorrere a metodi drastici e a spese per avvocati.

E' proprio sulla scorta della nostra esperienza che abbiamo redatto il documento che oggi  rendiamo pubblico per i nostri lettori del blog.

Buona Lettura........................

Condominio: il conto corrente è pignorabile per intero

Secondo una recente sentenza del Tribunale di Milano i creditori posso aggredire il conto corrente condominiale per intero. 

I creditori possono chiedere l’escussione, per i crediti vantati, senza sottostare alla regola della parziarietà delle obbligazioni dei condomini verso i terzi secondo cui si potrebbero pignorare le sole somme, fra quelle versate, riconducibili a condomini morosi e non a quelli in regola coi canoni.

Quanto asserito in sentenza va contro i dettami della recente riforma del condominio, che ha posto la regola secondo cui i creditori, nell’effettuare esecuzione forzata contro il condominio moroso nel pagamento delle fatture, devono prima chiedere all’amministratore l’elenco dei proprietari in regola con i pagamenti dei canoni e di quelli che non lo sono, potendo aggredire, prima, solo questi ultimi.

Condòmini Morosi. Obblighi dell'Amministratore

La riforma del condominio ha dato un'accelerazione all'azione dell’amministratore per il recupero dei crediti condominiali.

Con le nuove disposizioni l’amministratore può agire giudizialmente nei confronti del condòmino moroso, senza l’autorizzazione dell’assemblea,  ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per riscuotere i crediti sulla base dello stato di riparto approvato dall'assemblea.

Non si tratta solo di una facoltà, ma di un preciso OBBLIGO in capo all’amministratore di condominio che deve agire contro i codòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale relativo alle quote non pagate ed approvate dall'assemblea di condominio.

FATEVI UN REGALO

FATEVI UN REGALO ............... CAMBIARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

SPORTELLO CONDOMINIO

Frequentemente, purtroppo troppo frequentemente, il condominio anziché essere luogo di incontro, aggregazione, socializzazione e solidarietà è un luogo di scontro e rivalità .
Le statistiche parlano chiaro. Sono circa 500 mila gli italiani coinvolti in cause civili dovute a contrasti condominiali e liti tra vicini. 

Come se questo non bastasse, dai più, le norme che regolamentano la vita in condominio sono poco assimilate e/o male, interpretate.

Spesso basta chiarire alcuni concetti e agevolare il dialogo e la comprensione per eliminare frizioni e dissapori tra le persone che vivono in condominio.

E' con questo spirito che è stato attivato il servizio Sportello Condominio. I nostri esperti, Commercialisti, Avvocati e Psicologi sono riusciti, nella quasi totalità dei conflitti, a ristabilire quella serenità e quell'equilibrio che è giusto che ci sia in ogni condominio. 

Riforma del catasto

Approvato il dlgs sulla Riforma del Catasto. Verranno istituite le nuove commissioni censuarie (locali e centrale) interamente rinnovate quanto a composizione e compiti, in attuazione della legge 23/2014.

Ne faranno parte anche esperti indicati dalle associazioni di categoria del settore immobiliare.

Le nuove Commissioni si occuperanno di revisionare gli estimi di fabbricati e terreni e di riassegnare agli stessi un valore più aderente a quello di mercato tenendo conto delle caratteristiche edilizie dell'immobile, la destinazione urbanistica e la localizzazione territoriale all'interno dello stesso Comune.

Diventa amministratore del tuo condominio... Chiedici come.

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Chiunque puo' amministrare il condominio dove abita senza dover sottostare alle regolamentazioni vigenti.

I nostri professionisti ti metteranno in condizione di gestire il tuo condominio fornendoti tutti gli strumenti, la consulenza e l'assistenza necessaria.

Chiedici come inviando una e-mail a: info@condominiolowcost.org 

http://condominiolowcost-prato.blogspot.it/

CONDOMINIO: morosita' e morosi. Responsabilita' amministratore.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Se non rispetta questo termine di 6 mesi potrebbe essere chiamato a risponderne davanti all’assemblea condominiale ed essere revocato.

Senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, infatti, l’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione. Inoltre, è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellano, i dati dei morosi; in altri termini, al creditore del condominio è riconosciuto il diritto di accedere ai dati di gestione per individuare i morosi.

I creditori del condomìnio, da parte loro, non possono rifarsi sui condomini in regola con il pagamento delle loro quote, se non dopo l’escussione (ossia dopo aver iniziato un processo di esecuzione di pagamento) dei morosi.

Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre l’amministratore è autorizzato a sospendere l’erogazione al condomino moroso dei servizi che possono essere goduti separatamente.

Il condomino moroso, inoltre, decorsi i sei mesi, potrà essere sospeso dalla fruizione dei servizi comuni senza che vi sia la necessità, come in passato, che la previsione venga recepita all’interno del regolamento condominiale.

BADANTE CONDIVISA IN CONDOMINIO

Cresce la necessita', di anziani, famiglie e persone non abili al 100% , di avere accanto una persona qualificata che si prenda cura di loro e che le aiuti nelle cose di tutti i giorni. Anche le più semplici.

Condominio Low Cost ha istituito, nei condomini gestiti e  amministrati direttamente, il servizio di Badante Condivisa. 

Il servizio è la risposta concreta,  ed immediata,  alla crescente richiesta di queste figure professionali.

Chi aderisce all'iniziativa ha la possibilità di risparmiare sulle spese proprio in virtù della condivisione con altre persone che usufruiscono del solito servizio.  

Per gli immobili invenduti agevolazione limitata

Il  DL 133/2014 (decreto Sblocca Italia) prevede la deduzione dal reddito complessivo nella misura del 20% per chi acquista o costruisce in appalto nuove case e le affitta per almeno 8 anni. 

L’agevolazione spetta nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000,00 euro.

Ai sensi dell’art. 21 co. 1 del DL 133/2014 risultante dopo le modifiche introdotte in sede di conversione, la deduzione è riconosciuta per:

1) l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione che risultano invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione;

2) l’acquisto di unità immobiliari residenziali oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo.

La data dell’1.1.2014 a partire dalla quale gli acquisti sono agevolati deve intendersi riferita alle sole compravendite di unità immobiliari residenziali che sono state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo.