Revoca dell'amministratore di condominio - Come fare

Guarda il video su come revocare l'amministratore di condominio: le

IMU e TASI 2016: aggiornati i coefficienti per il valore dei fabbricati D.

Sono stati aggiornati i coefficienti per la determinazione dell’IMU per l’anno 2016 relativa ai fabbricati del gruppo catastale D (capannoni, centrali idroelettriche, impianti fotovoltaici, centri commerciali), non iscritti in Catasto o privi di rendita catastale.

I coefficienti si applicano anche per la TASI dovuta per l’anno 2016, poiché la base imponibile è la stessa prevista per l’IMU. 

In sintesi i nuovi coefficienti si applicano sui seguenti fabbricati con i seguenti requisiti:

1. classificabili nel gruppo catastale “D”; 
2. non iscritti in Catasto con attribuzione di rendita; 
3. interamente posseduti da imprese; 
4. distintamente contabilizzati. 

La base imponibile è determinata: 

1. applicando al valore contabile gli appositi coefficienti (aggiornati annualmente con decreto del Ministero dell’Economia e delle finanze); 
2. fino all’anno nel quale i fabbricati stessi sono iscritti in Catasto con attribuzione di rendita.

Rag. Franco Peralta

Nuovo quadro K per gli amministratori di condominio che presentano il modello 730/2016.

Nel modello 730/2016, è stato introdotto il nuovo quadro K relativo alla comunicazione dei dati in anagrafe tributaria da parte degli amministratori di condominio.

Pertanto decorrere dal corrente periodo d’imposta, gli amministratori di condominio che sono in possesso dei requisiti per la presentazione del modello 730, in alternativa al modello UNICO provvisto di quadro AC, potranno utilizzare il modello 730 per effettuare i seguenti adempimenti: 

1. comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali; 
2. comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori.

Rag. Franco Peralta

ATTENZIONE. Il Prefetto può requisire le case per darle ai migranti.

E' previsto dalla Legge Italiana che il Prefetto possa requisire gli immobili a uso abitativo appartenenti ai privati, se questi sono sfitti o abbandonati da alcuni anni.

La requisizione può avvenire solo per motivi gravi e di urgente necessità come ad esempio:

1. calamità naturali (terremoti, alluvioni, ecc);
2. emergenza abitativa.

In caso di requisizione l’Autorità Pubblica si deve impegnare a restituire l’abitazione, nello stato iniziale, entro un determinato termine, e il proprietario ha diritto a ricevere un'indennità per tutto il periodo in cui la casa è requisita.

Cane che abbaia in condominio. Il proprietario deve risarcire i danni.

La sentenza 17 marzo – 4 giugno 2015, n. 23944 - della Corte di Cassazione, sez. III Penale ha stabilito che per i latrati del cane lasciato dai padroni nell’appartamento scatta il risarcimento del danno a favore dei vicini di casa disturbati dal rumore.

Con questa sentenza i proprietari che lasciano, per più ore soli e incustoditi,  i propri cani se quest'ultimi abbiano e si lamentano, rischiano di incorrere nel reato di disturbo della quiete. 

Tutte le volte in cui il continuo abbaiare dell’animale dà fastidio ai vicini di casa e al condominio la condanna penale è inevitabile se il rumore arreca molestia a un numero indeterminato di persone.

Se il latrato e l'abbaiare arreca fastidio a uno o pochi condomini o vicini, perfettamente individuabili, si può attivare solo la tutela risarcitoria prevista dal codice civile.

Rag. Franco Peralta

Il Nuovo Modo di Amministrare Condomini

Condominio Low Cost il nuovo modo di amministrare condomini. 

Grazie a tutte le persone che hanno contribuito al nostro successo.

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Attenzione: il debito dei condòmini morosi si prescrive in cinque anni.

Il debito per quote condominiali non versate si prescrive in 5 anni e pertanto se l'amministratore non si attiva il credito del condominio può diventare inesigibile.Una sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 513/2009) ha sancito che i saldi passivi inseriti in bilancio e approvati dall'assemblea costituiscono titolo per richiedere, ed ottenere, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condòmino moroso.

Affinché il credito del condominio non si prescriva è indispensabile che l'amministratore metta periodicamente in mora, con lettera raccomandata, il condòmino in difetto con i versamenti o in alternativa si attivi con un'azione legale mirata.

Il creditore del condominio ha diritto di avere tutti i dati del condòmino moroso a dispetto della privacy

In caso di creditori insoddisfatti l’amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l’indicazione delle quote millesimali. 

Di questa opinione anche il Tribunale di Monza con l’ordinanza del 3 giugno 2015.

L’amministratore è obbligato per legge a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellano i dati dei condomini morosi.

In questo caso il creditore condominiale potrà agire nei confronti degli adempienti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi. 

 

Condominio. posti auto inferiori al numero di residenti

In alcuni condomini può accadere che i posti macchina condominiali siano inferiori al numero di unità immobiliari.

Vediamo di seguito come fare in questo caso per risolvere il problema.

L'utilizzo delle parti comuni deve essere prevista nel regolamento di condominio  la cui adozione è obbligatoria quando le unità immobiliari dell'edificio condominiali siano più di dieci.

In assenza del regolamento, o nel caso di regolamento incompleto occorre prima di tutto tentare di farne approvare uno in assemblea o di integrare quello incompleto proponendo una determinata modalità d'uso dei posti auto condominiali (per esempio, proponendo l'uso turnario con una clausola regolamentare che lo disciplini specificamente).

Nel caso in cui non si raggiunga la maggioranza necessaria, per i condomini con più di dieci unità immobiliari, ciascun condomino potrà ricorrere al giudice per il completamento del regolamento di condominio nelle stesse forme in cui si può ricorrere al giudice per la formazione del regolamento.

Per i condomini con meno di 10 unità immobiliari bisogna rifarsi al buon senso delle persone. Cosa non sempre facile da ottenere.

Amministratore di condominio: modalità di compilazione del Quadro AC del Modello unico 2015

Gli amministratori di condominio sono tenuti alla compilazione del quadro AC del modello unico, per effettuare i seguenti adempimenti: 

1. comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali; 
2. comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 605). 

Devono compilare il quadro AC gli amministratori di condominio degli edifici, in carica al 31 dicembre 2014, indipendentemente dalla data di nomina come nei casi seguenti: 

1. amministratore nominato nel corso del 2014 e preceduto da altro amministratore;
2. amministratore in carica al momento della presentazione della dichiarazione diverso dal soggetto in carica al 31 dicembre 2014. 

Gli amministratori di condomìni, obbligati alla presentazione del Modello Unico 2015, effettuano la comunicazione allegando il quadro AC a tale dichiarazione entro il termine di presentazione della stessa. 

Nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi o qualora venga presentato il Modello 730/2015, l’amministratore dovrà presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio del Mod. UNICO 2015, con le modalità e i termini previsti per tale dichiarazione. 

La mancata presentazione del quadro AC da parte dell’amministratore comporta in capo a quest’ultimo (e non in capo al condominio) una sanzione di importo compreso tra euro 258,00 ed euro 2.065,00.

Il revisore condominiale: quando nominarlo e come

La figura del revisore che verifichi la contabilità del condominio è stata introdotta con la legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari.

La nomina di un revisore è auspicabile nei casi in cui :

1. l'amministratore uscente non abbia redatto il bilancio consuntivo o non abbia tenuto la contabilità dell'esercizio;
2. si rende necessaria una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore in carica.

La revisione deve essere affidata a un professionista abilitato (commercialista revisore contabile) affinché la revisione abbia valore peritale utilizzabile anche in giudizio.

L'attività del revisore sarà quella, dopo le opportune verifiche,  di una presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata, perché mancante o perché irregolare.  

Spese condominiali: prescrizione termine di pagamento

Le spese condominiali, a norma di codice civile, si prescrivono in cinque anni. 

Per il calcolo del termine quinquennale fa fede la data di delibera di approvazione del rendiconto (Bilancio Preventivo. 

E' infatti da quella data che cominciano a decorre i cinque anni. perché è da tale momento che scatta l’obbligo al pagamento.

Amministratori. Obbligo Formativo. Svolgimento e contenuti dell'attività di formazione e di aggiornamento

Confermato l'obbligo formativo per gli amministratori di condominio riassumiamo sinteticamente le modalità di svolgimento e i contenuti dell'attività di formazione ai quali sono tenuti:

• corso di formazione iniziale;
• corsi di aggiornamento successivi.
  

Corso di formazione iniziale:  Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore di cui almeno un terzo della sua durata effettiva (24 ore), secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche. 

Il corso di formazione iniziale può essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Corsi formativi di aggiornamento:  Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. 

Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di  amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di aggiornamento possono essere svolti anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Il corso di formazione iniziale, così come i corsi di aggiornamento annuali, si devono svolgere secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico che è strutturato in moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore.

Bonus prima casa: i chiarimenti sul riacquisto

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n.17/E del 24.04.2015, ha fornito alcuni chiarimenti in riferimento all’agevolazione riconosciuta sull’acquisto della prima casa, con particolare riferimento al riacquisto dell’abitazione. 

Ai contribuenti che provvedono ad acquisire entro un anno dall’alienazione dell’immobile per cui hanno beneficiato dell’aliquota agevolata (IVA e registro) per la prima casa, viene riconosciuto un credito d’imposta pari a quanto precedentemente versato dal contribuente (a titolo di IVA o di imposta di registro). 

L’agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni circa l’utilizzo di tale credito. 

Viene chiarito, in primo luogo, che la somma non fruita in occasione del riacquisto dell’abitazione non va persa, ma potrà essere utilizzata dal contribuente in compensazione con altre imposte (ad esempio, in compensazione dell’imposta sui redditi dovuta).

Il credito d’imposta potrà essere attribuito solo nel caso in cui il primo acquisto dell’abitazione sia avvenuto a titolo oneroso: nel caso di acquisto per successione o donazione e successivo acquisto a titolo oneroso, ad esempio, il contribuente non può beneficiare di tale agevolazione. 

Con la risoluzione n. 49/E del 11.05.2015 l’Agenzia delle Entrate ha confermato la spettanza dell’agevolazione nel caso (inverso) in cui il riacquisto dell’abitazione sia avvenuto a titolo gratuito. 

Quindi, se un contribuente acquista un immobile a titolo oneroso, e successivamente alla sua cessione ne acquisisce uno a titolo gratuito, conserva il diritto all’agevolazione.

Abitazione in condominio venduta all’asta. Chi paga le spese pregresse

Le spese condominiali pregresse, non pagate dal venditore, anche in caso di vendita all'asta, rimangono a carico del soggetto acquirente limitatamente a quelle degli ultimi 2 anni.

Questo è quanto dettato dall'art. 63. disposizione di attuazione del codice civile e dalle recenti sentenze in materia.

Dunque chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente

Condominio: SITUAZIONE PATRIMONIALE. Non sono ammessi sbilanci

La situazione patrimoniale deve rispecchiare l'effettiva consistenza del patrimonio condominiale alla data specificata.

Lo stato patrimoniale è composto da:

ATTIVITA'

• Crediti verso condòmini (importi che i condòmini devono versare);
• Crediti verso terzi;
• Anticipi verso terzi;
• Quote a credito verso condòmini (rate versate con data di competenza antecedente);

PASSIVITA'

• Debiti verso condòmini (importi per i quali i condòmini sono a credito nei confronti del condominio;
• Debiti verso terzi;
• Anticipi da terzi;
• Quote a debito verso condòmini ( rate versate con competenza successiva);

La situazione patrimoniale non può terminare con un avanzo o un disavanzo poiché ad ogni operazione che genera aumento o diminuzione di attività se ne contrappone sempre una identica e opposta.

Esempio:

• PAGAMENTO DI UN FORNITORE

Tra le attività avremo una diminuzione di banca o cassa mentre tra le passività avremo una diminuzione dei debiti verso terzi.

Se nella situazione patrimoniale c'è uno SBILANCIO (avanzo o disavanzo) vuol dire che c'è un errore o qualcosa che non torna.

ERRORI PROBABILI:

• I saldi iniziali di banca, cassa , ecc. sono sbagliati;
• I saldi dell'esercizio precedente non sono corretti;
• Giroconti fuori gestione senza adeguata operazione in contropartita;
• Uscite/Entrate di cassa o banca senza conto di contropartita !!!!!

Badanti condivise in Condominio

Le badanti condivise dal condominio sono così definite dal “Contratto collettivo nazionale per dipendenti di proprietari di fabbricati”.

Un metodo vincente per combattere le onerose spese che servono per regolarizzare e retribuire una badante.

In tempo di crisi e recessione la condivisione diventa una necessità primaria.

Il costo di una badante si aggira intorno ai 1000-1500 euro mensili. Spesa difficile da sostenere ma che però può essere abbattuta assumendo una badante di condominio.

Le famiglie di un condominio in cerca di una badante possono assumere la stessa persona in condivisione 

L’introduzione della badante di condominio accontenta sia le famiglie che le lavoratrici.

 

 

Amministratore: Gestione poco cristallina

ANTONIO CI SCRIVE:

AIUTO!! Sono uno dei condomini amministrato da una persona alquanto dubbia.

Alla richiesta di esibire i documenti contabili ci ha consegnato delle fatture che non rispecchiano per niente quelle del bilancio.  Cifre gonfiate, lavori affidati a personale non in regola (a nero ), fa quello che gli pare. Come reagire a questo sopruso?

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Egr. Sig. Antonio

Le consigliamo, meglio se più condòmini, con i dati e le prove che avete acquisito, di rivolgervi, SENZA INDUGIO, alla Guardia di Finanza per presentare un esposto.

Questa operazione non vi costa niente e produrrà senz’altro risultati immediati.

Nel frattempo dovete invitare l’amministratore a convocare un’assemblea straordinaria con unico argomento posto all’Ordine del Giorno REVOCA AMMINISTRATORE.

Una volta che avrete revocato l’incarico valutate bene quale dovrà essere il nuovo amministratore poiché quest'ultimo dovrà effettuare un controllo contabile per poi relazionare l'assemblea sugli esiti della verifica stessa.

Altra strada percorribile, laddove l'assemblea non arrivi alla nomina di un nuovo amministratore,  è quella di ricorrere al Tribunale competente territorialmente per richiedere la nomina di un amministratore giudiziario.

L'istanza può essere presentata, in carta libera,  anche da un solo condòmino e non occorre l'intervento o l'assistenza di un avvocato.

Il ricorso deve indicare: la necessità della nomina dell’amministratore per non aver l’assemblea condominiale provveduto (allegare copia del verbale negativo dell’assemblea).

Se ha bisogno di ulteriori chiarimenti non esiti a contattare i nostri esperti.

Immobili da locare.La deduzione delle spese per acquisto o costruzione

Da quest’anno è riconosciuta una deduzione dal reddito complessivo nel caso di acquisto o costruzione di immobili abitativi da destinare alla locazione. 

L’agevolazione riguarda: 

• l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute al 12 novembre 2014, cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie; 
• l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, o di restauro e di risanamento conservativo cedute da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
• la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. 

Per fruire dell’agevolazione l’immobile deve essere destinato, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni. 

La deduzione è pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime, oppure, nel caso di costruzione, delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, attestate dall’impresa che esegue i lavori. 

Il limite massimo complessivo di spesa, anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili, è pari a 300.000 euro. 

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. 

Tale agevolazione, per gli acquisiti di immobili effettuati nello scorso periodo d’imposta, troverà spazio in appositi campi del modello dichiarativo 730/2015 o Unico 2015.

Documenti condominiali. Prenderne visione è un diritto dei condomini

I documenti condominiali sono di proprietà del condominio e dei condòmini pertanto gli stessi devono averne libero accesso.

Possono prenderne visione ed estrarne copia previo rimborso delle spese per le fotocopie.

L’amministratore ha la mera funzione di custode di tutta la documentazione condominiale e in nessun caso può inibire ai singoli condòmini di prenderne 

In conclusione l’amministratore, nel rispetto del suo mandato,  non può sottrarsi dall’esibire documenti attestanti la totale gestione amministrativa.