Attenzione: il debito dei condòmini morosi si prescrive in cinque anni.

Il debito per quote condominiali non versate si prescrive in 5 anni e pertanto se l'amministratore non si attiva il credito del condominio può diventare inesigibile.Una sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 513/2009) ha sancito che i saldi passivi inseriti in bilancio e approvati dall'assemblea costituiscono titolo per richiedere, ed ottenere, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condòmino moroso.

Affinché il credito del condominio non si prescriva è indispensabile che l'amministratore metta periodicamente in mora, con lettera raccomandata, il condòmino in difetto con i versamenti o in alternativa si attivi con un'azione legale mirata.

Il creditore del condominio ha diritto di avere tutti i dati del condòmino moroso a dispetto della privacy

In caso di creditori insoddisfatti l’amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l’indicazione delle quote millesimali. 

Di questa opinione anche il Tribunale di Monza con l’ordinanza del 3 giugno 2015.

L’amministratore è obbligato per legge a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellano i dati dei condomini morosi.

In questo caso il creditore condominiale potrà agire nei confronti degli adempienti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi. 

 

Condominio. posti auto inferiori al numero di residenti

In alcuni condomini può accadere che i posti macchina condominiali siano inferiori al numero di unità immobiliari.

Vediamo di seguito come fare in questo caso per risolvere il problema.

L'utilizzo delle parti comuni deve essere prevista nel regolamento di condominio  la cui adozione è obbligatoria quando le unità immobiliari dell'edificio condominiali siano più di dieci.

In assenza del regolamento, o nel caso di regolamento incompleto occorre prima di tutto tentare di farne approvare uno in assemblea o di integrare quello incompleto proponendo una determinata modalità d'uso dei posti auto condominiali (per esempio, proponendo l'uso turnario con una clausola regolamentare che lo disciplini specificamente).

Nel caso in cui non si raggiunga la maggioranza necessaria, per i condomini con più di dieci unità immobiliari, ciascun condomino potrà ricorrere al giudice per il completamento del regolamento di condominio nelle stesse forme in cui si può ricorrere al giudice per la formazione del regolamento.

Per i condomini con meno di 10 unità immobiliari bisogna rifarsi al buon senso delle persone. Cosa non sempre facile da ottenere.

Amministratore di condominio: modalità di compilazione del Quadro AC del Modello unico 2015

Gli amministratori di condominio sono tenuti alla compilazione del quadro AC del modello unico, per effettuare i seguenti adempimenti: 

1. comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali; 
2. comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 605). 

Devono compilare il quadro AC gli amministratori di condominio degli edifici, in carica al 31 dicembre 2014, indipendentemente dalla data di nomina come nei casi seguenti: 

1. amministratore nominato nel corso del 2014 e preceduto da altro amministratore;
2. amministratore in carica al momento della presentazione della dichiarazione diverso dal soggetto in carica al 31 dicembre 2014. 

Gli amministratori di condomìni, obbligati alla presentazione del Modello Unico 2015, effettuano la comunicazione allegando il quadro AC a tale dichiarazione entro il termine di presentazione della stessa. 

Nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi o qualora venga presentato il Modello 730/2015, l’amministratore dovrà presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio del Mod. UNICO 2015, con le modalità e i termini previsti per tale dichiarazione. 

La mancata presentazione del quadro AC da parte dell’amministratore comporta in capo a quest’ultimo (e non in capo al condominio) una sanzione di importo compreso tra euro 258,00 ed euro 2.065,00.

Il revisore condominiale: quando nominarlo e come

La figura del revisore che verifichi la contabilità del condominio è stata introdotta con la legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari.

La nomina di un revisore è auspicabile nei casi in cui :

1. l'amministratore uscente non abbia redatto il bilancio consuntivo o non abbia tenuto la contabilità dell'esercizio;
2. si rende necessaria una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore in carica.

La revisione deve essere affidata a un professionista abilitato (commercialista revisore contabile) affinché la revisione abbia valore peritale utilizzabile anche in giudizio.

L'attività del revisore sarà quella, dopo le opportune verifiche,  di una presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata, perché mancante o perché irregolare.  

Spese condominiali: prescrizione termine di pagamento

Le spese condominiali, a norma di codice civile, si prescrivono in cinque anni. 

Per il calcolo del termine quinquennale fa fede la data di delibera di approvazione del rendiconto (Bilancio Preventivo. 

E' infatti da quella data che cominciano a decorre i cinque anni. perché è da tale momento che scatta l’obbligo al pagamento.

Amministratori. Obbligo Formativo. Svolgimento e contenuti dell'attività di formazione e di aggiornamento

Confermato l'obbligo formativo per gli amministratori di condominio riassumiamo sinteticamente le modalità di svolgimento e i contenuti dell'attività di formazione ai quali sono tenuti:

• corso di formazione iniziale;
• corsi di aggiornamento successivi.
  

Corso di formazione iniziale:  Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore di cui almeno un terzo della sua durata effettiva (24 ore), secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche. 

Il corso di formazione iniziale può essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Corsi formativi di aggiornamento:  Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. 

Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di  amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di aggiornamento possono essere svolti anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Il corso di formazione iniziale, così come i corsi di aggiornamento annuali, si devono svolgere secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico che è strutturato in moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore.